Saat menyewa kamar atau apartemen di Jepang, uang yang perlu disiapkan di awal umumnya sekitar 4–7 kali uang sewa bulanan.
Ini adalah perkiraan umum dari panduan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang (国土交通省), bukan jumlah tetap untuk semua properti.
Biaya sebenarnya berbeda tergantung kamar, daerah, perusahaan properti, perusahaan penjamin, dan isi kontrak.
Berapa kira-kira uang yang harus disiapkan?
Sebagai gambaran sederhana, jika memakai perkiraan umum 4–7 bulan uang sewa, hasilnya seperti berikut.
| Sewa per bulan | Perkiraan biaya awal |
|---|---|
| ¥50.000 | ¥200.000–¥350.000 |
| ¥70.000 | ¥280.000–¥490.000 |
| ¥100.000 | ¥400.000–¥700.000 |
Perhitungan di atas hanya menggunakan perkiraan 4–7 bulan dari panduan resmi. Jumlah yang benar harus dicek dari rincian biaya properti yang akan dikontrak.
Apa saja yang termasuk biaya awal?
1. Shikikin（敷金）
Shikikin adalah uang jaminan yang dititipkan kepada pemilik rumah. Uang ini dapat digunakan jika ada sewa yang belum dibayar atau kerusakan yang menjadi tanggung jawab penyewa.
Dalam panduan resmi untuk orang asing, jumlah yang umum dijelaskan adalah sekitar 2 bulan uang sewa.
Setelah pindah keluar, sisa uang setelah dikurangi biaya yang memang menjadi tanggung jawab penyewa pada prinsipnya dikembalikan.
2. Reikin（礼金）
Reikin adalah uang yang dibayarkan kepada pemilik rumah saat kontrak. Berbeda dengan shikikin, uang ini tidak dikembalikan.
Panduan resmi menjelaskan bahwa di wilayah Kanto, reikin sering diminta dengan jumlah sekitar 1–2 bulan uang sewa.
Namun ada juga properti yang tidak meminta reikin.
3. Biaya agen properti（仲介手数料）
Ini adalah biaya yang dibayar kepada perusahaan properti yang menjadi perantara kontrak.
Untuk sewa tempat tinggal, jumlah yang dapat diterima dari satu pihak pada prinsipnya maksimal 0,55 kali uang sewa bulanan termasuk pajak.
Jika sudah mendapat persetujuan saat menerima permintaan perantara, aturan tersebut memiliki pengecualian. Total biaya yang diterima dari pemilik dan penyewa tetap dibatasi sampai 1,1 kali uang sewa bulanan termasuk pajak.
4. Sewa yang dibayar di muka（前家賃）
Di Jepang, uang sewa biasanya dibayar lebih dahulu. Panduan resmi memasukkan sekitar 1 bulan uang sewa di muka sebagai salah satu biaya saat kontrak.
Jika mulai tinggal di tengah bulan, cara perhitungannya berbeda menurut kontrak. Periksa apakah ada hitungan harian dan apakah sewa bulan berikutnya juga harus dibayar.
5. Biaya pengelolaan（共益費・管理費）
Beberapa properti memiliki biaya tambahan untuk bagian bersama, misalnya listrik atau pembersihan koridor dan tangga.
Biaya ini biasanya dibayar setiap bulan bersama uang sewa dan dapat ikut masuk dalam pembayaran pertama.
6. Asuransi
Dalam panduan resmi untuk orang asing, mengikuti asuransi untuk kerugian seperti kebakaran atau kebocoran air dijelaskan sebagai hal yang umum saat menyewa rumah.
Tidak ada satu jumlah tetap yang berlaku untuk semua kontrak. Periksa premi yang tertulis pada kontrak atau penawaran biaya.
7. Biaya perusahaan penjamin（家賃債務保証会社）
Saat mengajukan sewa, sering kali dibutuhkan penjamin atau perusahaan penjamin sewa.
Jika menggunakan perusahaan penjamin, ada biaya yang harus dibayar. Besarnya berbeda menurut perusahaan, properti, dan isi kontrak.
Karena itu, tidak ada satu angka nasional yang bisa digunakan untuk semua orang.
Biaya lain juga bisa muncul
Selain biaya di atas, tergantung kontrak dapat muncul biaya lain seperti:
- biaya yang berkaitan dengan kunci,
- biaya administrasi atau pengajuan,
- shikibiki（敷引き）, yaitu bagian tertentu dari uang jaminan yang ditetapkan sejak awal untuk tidak dikembalikan.
Biaya-biaya ini tidak selalu ada pada semua properti.
Shikikin tidak selalu kembali seluruhnya
Shikikin bukan berarti seluruh jumlah pasti kembali.
Jika ada uang sewa yang belum dibayar atau biaya perbaikan yang memang menjadi tanggung jawab penyewa, biaya tersebut dapat dipotong sebelum sisanya dikembalikan.
Menurut pedoman resmi, kerusakan karena pemakaian normal dan perubahan karena usia pada prinsipnya bukan tanggung jawab penyewa. Sebaliknya, kerusakan karena kesengajaan, kelalaian, atau penggunaan yang melebihi penggunaan normal dapat menjadi tanggung jawab penyewa.
Khusus untuk orang asing di Jepang
Saat mengajukan sewa, orang asing dapat diminta menyiapkan dokumen seperti:
- paspor,
- kartu izin tinggal（在留カード）,
- bukti penghasilan,
- bukti bekerja,
- dokumen sekolah atau status pelajar jika masih menjadi mahasiswa atau siswa.
Selain itu, sering kali dibutuhkan penjamin atau perusahaan penjamin sewa.
Dalam sumber resmi yang diperiksa, tidak ditemukan aturan umum bahwa orang asing secara otomatis harus membayar biaya awal tambahan dengan jumlah tertentu. Kondisi sebenarnya harus dicek dari proses pemeriksaan, perusahaan penjamin, dokumen yang diminta, dan ketentuan properti masing-masing.
Apa yang harus dilakukan sebelum membayar?
- Pilih properti dan ajukan permohonan sewa.
- Siapkan dokumen identitas dan dokumen penghasilan yang diminta.
- Periksa apakah membutuhkan penjamin atau perusahaan penjamin.
- Periksa semua rincian biaya sebelum menandatangani kontrak.
- Pastikan mana biaya yang dapat dikembalikan dan mana yang tidak.
- Periksa aturan tentang biaya saat pindah keluar.
- Setelah memahami isi kontrak, bayar biaya awal dengan metode yang ditentukan.
Periksa rincian ini sebelum kontrak
- Jumlah total yang harus dibayar sebelum masuk.
- Jumlah shikikin dan reikin.
- Biaya agen properti.
- Biaya asuransi.
- Sewa di muka dan biaya pengelolaan.
- Biaya perusahaan penjamin.
- Biaya kunci atau biaya administrasi lainnya.
- Apakah ada shikibiki.
- Aturan biaya perbaikan saat pindah keluar.
Panduan resmi menjelaskan bahwa biaya saat kontrak umumnya dibayar dengan uang tunai atau transfer bank. Cara pembayaran sebenarnya harus dikonfirmasi kepada perusahaan properti atau sesuai kontrak.
Ringkasan
- Biaya awal sewa di Jepang secara umum sekitar 4–7 kali uang sewa bulanan sebagai perkiraan.
- Biaya dapat mencakup shikikin, reikin, biaya agen, asuransi, sewa di muka, biaya pengelolaan, dan biaya perusahaan penjamin.
- Shikikin dan reikin berbeda: shikikin dapat dikembalikan setelah perhitungan, sedangkan reikin tidak dikembalikan.
- Jumlah sebenarnya berbeda untuk setiap properti dan kontrak.
- Sebelum membayar, periksa rincian biaya dan isi kontrak satu per satu.
Sumber resmi
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang（国土交通省）
Informasi sewa rumah untuk warga asing
Panduan mencari rumah untuk warga asing
Ketentuan biaya perantara transaksi properti
Pedoman mengenai pengembalian kondisi rumah saat pindah keluar
Immigration Services Agency of Japan（出入国在留管理庁）
Portal dukungan kehidupan untuk warga asing