Biaya awal sewa apartemen di Jepang

Biaya Awal Sewa Rumah di Jepang: Apa Saja yang Harus Dibayar?

Saat menyewa apartemen atau rumah di Jepang, Anda mungkin perlu membayar beberapa biaya sebelum mulai tinggal. Biayanya dapat mencakup shikikin (敷金), reikin (礼金), biaya agen, sewa di muka, biaya pengelolaan, asuransi, dan biaya perusahaan penjamin.

Jenis dan jumlah biaya tidak sama untuk setiap properti. Karena itu, jangan melihat harga sewa bulanan saja. Periksa rincian biaya sebelum menandatangani kontrak.

1. Pahami dulu cara kerja biaya awal

Tidak ada satu jumlah biaya awal yang berlaku untuk semua rumah sewa di Jepang. Biaya berbeda tergantung properti, wilayah, dan isi kontrak.

PENTING

Sebelum membayar, periksa dokumen penjelasan penting (重要事項説明書), kontrak sewa, dan rincian biaya awal. Pastikan Anda memahami biaya mana yang dapat dikembalikan dan mana yang tidak.

2. Biaya yang mungkin harus dibayar

Shikikin（敷金） Uang yang dititipkan kepada pemilik sebagai jaminan untuk kewajiban penyewa, misalnya sewa yang belum dibayar atau biaya yang menjadi tanggung jawab penyewa. Setelah kontrak selesai dan rumah dikembalikan, sisa uang setelah dikurangi kewajiban penyewa menjadi bagian yang dapat dikembalikan.
Reikin（礼金） Pembayaran satu kali kepada pemilik. Berbeda dengan shikikin, reikin pada dasarnya tidak dikembalikan. Jika dikenakan, panduan resmi tahun 2025 menyebut jumlah yang sering dijumpai adalah sekitar 1–2 bulan sewa, tetapi hal ini tidak wajib dan berbeda menurut properti serta wilayah.
Biaya agen properti（仲介手数料） Untuk sewa tempat tinggal, ada batas biaya berdasarkan aturan. Total imbalan yang diterima agen dari pemilik dan penyewa pada prinsipnya tidak boleh melebihi 1,1 kali sewa satu bulan. Pada bentuk standar, masing-masing pihak maksimal 0,55 bulan. Dengan persetujuan penyewa, bagian yang dibayar penyewa dapat mencapai maksimal 1,1 bulan.
Sewa dibayar di muka Saat kontrak, Anda mungkin diminta membayar sewa sebelum mulai tinggal. Panduan Kementerian Pertanahan Jepang untuk warga asing memberikan contoh pembayaran satu bulan di muka. Tanggal mulai, perhitungan harian, dan apakah bulan berikutnya juga harus dibayar harus diperiksa pada kontrak.
Biaya pengelolaan / biaya bersama（管理費・共益費） Biaya ini dapat digunakan untuk bagian bersama gedung, seperti pembersihan, listrik area bersama, pemeliharaan, atau fasilitas bersama. Jumlahnya berbeda untuk setiap properti.
Asuransi Dalam beberapa kontrak, penyewa diwajibkan mengikuti asuransi seperti perlindungan tanggung jawab penyewa. Jumlah premi berbeda tergantung jenis perlindungan, isi asuransi, dan kondisi bangunan.
Biaya perusahaan penjamin sewa（家賃債務保証会社） Anda dapat diminta menggunakan perusahaan penjamin sebagai pengganti atau bersama penjamin pribadi. Biaya awal, biaya pembaruan, dan cakupan jaminan berbeda menurut perusahaan dan produk.
Penggantian kunci dan biaya lain Biaya seperti penggantian kunci dapat dimasukkan dalam biaya kontrak. Apakah biaya tersebut diperlukan, wajib atau tidak, serta jumlahnya harus diperiksa untuk setiap properti.
Jangan menggunakan angka “total biaya awal rata-rata” sebagai patokan pasti.

Dari sumber resmi yang digunakan dalam penelitian ini, tidak ditemukan satu angka rata-rata nasional terbaru untuk tahun 2026 yang dapat digunakan sebagai standar semua properti.

3. Dokumen yang mungkin diperlukan

Untuk warga asing, dokumen berikut dapat diminta saat mengajukan sewa.

  • Kartu izin tinggal / Zairyu Card（在留カード）
  • Paspor
  • Bukti penghasilan
  • Bukti bekerja
  • Bukti berstatus pelajar, jika berlaku
  • Dokumen terkait penjamin jika menggunakan penjamin pribadi

Dokumen yang benar-benar diperlukan berbeda tergantung agen properti, pemilik, dan perusahaan penjamin.

4. Alur sebelum menandatangani kontrak

1

Periksa rincian biaya

Cek shikikin, reikin, biaya agen, sewa di muka, biaya pengelolaan, asuransi, biaya penjamin, dan biaya lain seperti penggantian kunci.

2

Ajukan permohonan dan jalani pemeriksaan

Siapkan dokumen identitas, dokumen pekerjaan atau penghasilan, serta periksa apakah Anda membutuhkan penjamin pribadi atau perusahaan penjamin.

3

Dengarkan penjelasan penting

Periksa masa kontrak, pembaruan, aturan pembatalan, cara pengembalian shikikin, biaya yang tidak dapat dikembalikan, dan aturan pengembalian kondisi kamar.

4

Periksa kontrak dan rincian pembayaran

Jangan membayar jika ada nama biaya yang tidak Anda mengerti. Periksa juga tujuan pembayaran, batas waktu pembayaran, dan ketentuan pengembalian uang.

5

Simpan semua dokumen

Simpan kontrak, dokumen penjelasan penting, bukti pembayaran, dan dokumen terkait lainnya. Dokumen tersebut dapat diperlukan saat pindah keluar atau ketika terjadi masalah.

5. Hal yang perlu diperhatikan warga asing

  • Anda mungkin diminta menggunakan penjamin pribadi atau perusahaan penjamin.
  • Dalam beberapa kasus, keduanya dapat diminta.
  • Dokumen identitas dan dokumen pekerjaan atau penghasilan dapat menjadi bagian dari pemeriksaan.
  • Kementerian Pertanahan Jepang menyediakan panduan pencarian rumah dalam Bahasa Indonesia.
  • Ada perusahaan penjamin terdaftar yang memberikan dukungan bahasa untuk warga asing.

6. Cara menghindari masalah

  • Jangan menentukan kemampuan membayar hanya dari harga sewa bulanan.
  • Bedakan shikikin yang dapat menjadi objek pengembalian dengan reikin yang pada dasarnya tidak dikembalikan.
  • Periksa berapa bagian biaya agen yang dibebankan kepada Anda.
  • Jika menggunakan perusahaan penjamin, cek juga biaya pembaruan dan cakupan jaminannya.
  • Periksa aturan shikibiki / pengurangan deposit dan ketentuan pemulihan kondisi kamar sebelum kontrak.
  • Jangan menandatangani atau membayar jika ada biaya yang belum Anda pahami.
Jika membatalkan setelah kontrak resmi selesai

Tergantung isi kontrak, ada biaya yang mungkin tidak dikembalikan. Pembayaran yang sudah dilakukan akan diselesaikan berdasarkan ketentuan kontrak.

7. Jika terjadi masalah

Jika jumlah biaya berbeda dari penjelasan sebelumnya

Sebelum membayar, minta agen menjelaskan dasar biaya tersebut dengan melihat kontrak, dokumen penjelasan penting, dan rincian biaya. Jangan melanjutkan pembayaran jika Anda masih belum memahami isinya.

Jika ada masalah dengan pengembalian shikikin

Simpan dan periksa kontrak, dokumen penjelasan penting, bukti pembayaran, serta foto kondisi rumah saat mulai tinggal. Kementerian Pertanahan Jepang juga menyediakan materi multibahasa mengenai pengembalian kondisi rumah saat pindah keluar.

Ringkasan

  • Biaya awal sewa di Jepang berbeda untuk setiap properti dan kontrak.
  • Periksa shikikin, reikin, biaya agen, sewa di muka, asuransi, biaya penjamin, dan biaya lainnya.
  • Jangan menganggap semua biaya dapat dikembalikan.
  • Warga asing dapat diminta menyiapkan dokumen identitas, pekerjaan, penghasilan, dan penjamin.
  • Selalu baca rincian biaya dan kontrak sebelum menandatangani atau membayar.

Sumber informasi

  • Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html
  • Buku Panduan Pencarian Apartemen – Bahasa Indonesia
    https://www.mlit.go.jp/common/001312584.pdf
  • Real Estate Transaction Improvement Organization – Panduan Kontrak Sewa Rumah 2025
    https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2025/06/R07%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%80%9F%E5%AE%B6%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%AE%E6%89%8B%E5%BC%95_%E4%BB%A4%E5%92%8C7%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E7%89%88.pdf
  • Kementerian Kehakiman Jepang – Aturan mengenai kontrak sewa
    https://www.moj.go.jp/content/001289628
  • Kementerian Pertanahan Jepang – Sistem perusahaan penjamin sewa
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html