Panduan pindah keluar, pemulihan kondisi kamar, dan pengembalian uang deposit di Jepang

Kesimpulan: tidak semua kerusakan harus dibayar penyewa

Saat pindah keluar dari rumah sewa di Jepang, Anda tidak harus mengembalikan kamar persis seperti saat pertama masuk.

Secara umum, perubahan karena usia bangunan dan kerusakan akibat pemakaian normal menjadi tanggung jawab pemilik. Sebaliknya, kerusakan karena kesengajaan, kelalaian, atau penggunaan yang melebihi pemakaian normal dapat menjadi tanggung jawab penyewa.

Uang deposit atau 敷金（shikikin） dikembalikan setelah rumah diserahkan kembali. Jika ada tunggakan sewa atau biaya pemulihan yang memang menjadi tanggung jawab penyewa, jumlah tersebut dapat dipotong dari deposit.

Apa itu 原状回復（genjō kaifuku）?

原状回復 adalah kewajiban memulihkan kerusakan tertentu yang disebabkan oleh penyewa. Ini bukan berarti seluruh kamar harus dibuat seperti baru lagi.

Umumnya menjadi tanggung jawab pemilik

  • Perubahan atau penurunan kondisi karena usia.
  • Kerusakan akibat penggunaan normal.
  • Bekas poster atau lukisan di dinding karena penggunaan biasa.
  • Lekukan karpet akibat furnitur.
  • Perubahan warna tatami atau wallpaper karena cahaya matahari.

Dapat menjadi tanggung jawab penyewa

  • Bekas terbakar akibat rokok.
  • Goresan yang terjadi saat proses pindahan.
  • Noda atau jamur yang membesar karena kondensasi dibiarkan tanpa penanganan.

Berapa biaya yang harus dibayar?

Tidak ada jumlah biaya pemulihan yang berlaku sama untuk semua rumah. Besarnya biaya tergantung pada kondisi kerusakan, penyebabnya, ruang lingkup perbaikan, isi kontrak, ketentuan khusus, dan usia bagian bangunan atau fasilitas tersebut.

Untuk wallpaper dinding dan plafon, pedoman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang menggunakan pendekatan bahwa nilai sisanya menjadi 1 yen setelah 6 tahun. Karena itu, jika penyewa memang bertanggung jawab atas kerusakan, lamanya pemakaian juga dapat diperhitungkan saat menentukan bagian biaya penyewa.

Prinsip dasarnya adalah perbaikan dibatasi pada bagian minimum yang memang perlu diperbaiki karena kerusakan tersebut.

Bagaimana dengan 敷金（shikikin）?

Shikikin adalah uang yang diserahkan kepada pemilik sebagai jaminan terhadap kewajiban yang timbul dari kontrak sewa.

Setelah rumah diserahkan kembali, sisa deposit dikembalikan setelah dikurangi kewajiban yang belum dibayar, seperti:

  • Sewa yang masih tertunggak.
  • Biaya pemulihan yang menjadi tanggung jawab penyewa.
  • Kewajiban lain yang belum diselesaikan berdasarkan kontrak sewa.
Tidak ada jumlah hari yang berlaku secara nasional untuk pengembalian deposit yang berhasil dikonfirmasi dalam sumber penelitian ini. Model kontrak standar pemerintah menggunakan ketentuan bahwa deposit dikembalikan tanpa penundaan setelah rumah diserahkan kembali.

Sebelum pindah, periksa kontrak

Sebelum mengajukan pindah keluar, lihat kembali kontrak sewa dan ketentuan khusus atau 特約（tokuyaku）.

  • Batas waktu pemberitahuan pindah.
  • Ketentuan tentang pemulihan kondisi kamar.
  • Ketentuan tentang shikikin.
  • Ketentuan tentang biaya pembersihan.
Adanya ketentuan khusus tidak otomatis berarti semua biaya yang tertulis pasti sah dalam setiap keadaan. Ketentuan yang membebankan biaya melebihi kewajiban pemulihan normal dapat dinilai berbeda tergantung isi kontrak dan kondisi masing-masing kasus.

Langkah saat pindah keluar

1. Periksa kontrak.
Pastikan batas waktu pemberitahuan, aturan pemulihan, shikikin, dan ketentuan khusus.
2. Ajukan pemberitahuan pindah sesuai batas waktu kontrak.
3. Keluarkan semua barang dan lakukan pembersihan normal.
4. Periksa kondisi kamar saat keluar.
Bandingkan dengan catatan atau foto kondisi saat mulai tinggal dan simpan catatan kondisi kamar.
5. Periksa rincian biaya 原状回復.
Pastikan apakah kerusakan termasuk pemakaian normal atau memang menjadi tanggung jawab penyewa.
6. Periksa perhitungan pengembalian shikikin.
Pastikan biaya apa saja yang dipotong dan berapa saldo yang dikembalikan.

Hal yang perlu diperhatikan oleh warga asing

Dari sumber resmi yang diperiksa, tidak ditemukan aturan nasional khusus yang membuat kewajiban 原状回復 atau pengembalian shikikin berbeda hanya karena penyewanya orang asing atau warga Indonesia.

Namun, kontrak tertentu dapat memiliki ketentuan khusus. Karena itu, pastikan Anda memahami isi kontrak dan dokumen perhitungan biaya sebelum menyetujuinya.

Dalam penelitian ini juga tidak ditemukan prosedur nasional khusus berbahasa Indonesia untuk penyelesaian biaya pindah keluar dan pengembalian shikikin.

Cara menghindari masalah saat pindah keluar

  • Simpan kontrak dan ketentuan khusus.
  • Simpan foto atau catatan kondisi kamar saat mulai tinggal dan saat pindah keluar.
  • Jangan langsung menganggap semua biaya perbaikan menjadi tanggung jawab penyewa.
  • Periksa penyebab kerusakan, bagian yang diperbaiki, usia bagian tersebut, dan isi kontrak.
  • Jika ada biaya pembersihan atau penggantian seluruh bagian, periksa dasar penagihannya.
Meskipun saat pemeriksaan pindah keluar dikatakan tidak ada masalah, terdapat laporan bahwa tagihan diberikan kemudian. Karena itu, menyimpan catatan kondisi kamar dan isi komunikasi tetap penting.

Jika Anda tidak memahami tagihan, pertama-tama minta pemilik atau perusahaan pengelola menjelaskan dasar dan rincian biaya. Jika masalah tidak selesai, Anda dapat berkonsultasi melalui 消費者ホットライン 188 untuk diarahkan ke pusat konsultasi konsumen terdekat.

Poin penting

  • 原状回復 bukan berarti kamar harus dikembalikan seperti baru.
  • Kerusakan karena usia dan pemakaian normal pada prinsipnya menjadi tanggung jawab pemilik.
  • Kerusakan karena kesengajaan atau kelalaian dapat menjadi tanggung jawab penyewa.
  • Shikikin dikembalikan setelah dikurangi kewajiban yang memang harus dibayar penyewa.
  • Sebelum menyetujui biaya, periksa kontrak, ketentuan khusus, kondisi kamar, dan rincian tagihan.

Sumber utama:

Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

Pemerintah Metropolitan Tokyo
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

National Consumer Affairs Center of Japan
賃貸住宅の原状回復トラブル