Saat masa kontrak sewa di Jepang hampir habis, hal pertama yang perlu diperiksa adalah jenis kontrak dan isi klausul perpanjangan.
Untuk kontrak sewa biasa, ada sistem perpanjangan berdasarkan aturan sewa bangunan. Namun untuk 定期建物賃貸借 (kontrak sewa berjangka tetap), kontrak pada dasarnya berakhir ketika masa yang ditentukan selesai dan tidak diperpanjang dengan cara yang sama.
更新料 atau biaya perpanjangan juga tidak memiliki jumlah wajib yang sama di seluruh Jepang. Ada atau tidaknya biaya ini harus diperiksa dari kontrak sewa masing-masing.
1. Pahami dulu cara kerja perpanjangan kontrak
普通借家契約 — kontrak sewa biasa
Pada kontrak sewa bangunan dengan jangka waktu tertentu, jika tidak ada pemberitahuan yang sesuai dalam periode yang ditentukan oleh hukum sebelum masa kontrak berakhir, kontrak dapat dianggap diperpanjang dengan kondisi yang sama.
Setelah perpanjangan tersebut, jangka waktunya dianggap tidak ditentukan.
Pemilik juga tidak dapat begitu saja menolak perpanjangan kontrak biasa. Penolakan perpanjangan atau permintaan penghentian dari pihak pemilik memerlukan alasan yang diakui berdasarkan 借地借家法.
定期建物賃貸借 — kontrak sewa berjangka tetap
Jenis kontrak ini berbeda. Kontrak berakhir saat masa yang telah ditentukan selesai dan pada dasarnya tidak memiliki sistem perpanjangan.
Jika ingin tetap tinggal, perlu memastikan apakah pemilik atau pengelola memungkinkan dibuatnya kontrak baru.
2. Bagaimana dengan 更新料?
更新料 bukan biaya yang diwajibkan dengan jumlah yang sama di seluruh Jepang.
Ada atau tidaknya biaya perpanjangan, serta jumlahnya, dapat berbeda menurut properti, wilayah, dan isi kontrak.
Jika kontrak sewa yang sudah ditandatangani mencantumkan ketentuan bahwa penyewa harus membayar 更新料, pada prinsipnya biaya tersebut dapat menjadi kewajiban pembayaran.
Mahkamah Agung Jepang juga pernah menyatakan bahwa klausul 更新料 yang ditulis secara jelas dan konkret dalam kontrak tidak otomatis menjadi tidak sah, selama tidak terdapat keadaan khusus seperti jumlah yang terlalu tinggi jika dibandingkan dengan besarnya sewa dan periode perpanjangan.
- 更新料: tidak ada jumlah nasional yang seragam.
- Biaya lain saat perpanjangan: jumlah dan jenisnya berbeda menurut kontrak dan properti.
3. Apa yang harus diperiksa?
Sebelum masa kontrak berakhir, periksa kontrak sewa Anda terutama pada bagian berikut.
- masa kontrak
- apakah kontrak termasuk 普通借家 atau 定期借家
- cara perpanjangan kontrak
- ada atau tidaknya 更新料
- jumlah 更新料
- waktu pembayaran
- biaya lain yang muncul saat perpanjangan
Tidak ada daftar dokumen perpanjangan yang sama untuk semua kontrak di Jepang. Dokumen yang diperlukan harus dikonfirmasi kepada pemilik atau perusahaan pengelola.
4. Langkah yang sebaiknya dilakukan
Lihat masa kontrak dan pastikan apakah kontraknya termasuk 普通借家 atau 定期借家.
Pastikan apakah ada 更新料, berapa jumlahnya, kapan harus dibayar, dan apakah terdapat biaya lain.
Jika ada ketentuan yang tidak dipahami, konfirmasikan kepada pemilik atau perusahaan pengelola sebelum perpanjangan.
Karena pada dasarnya tidak ada perpanjangan, tanyakan apakah Anda dapat membuat kontrak baru jika ingin tetap tinggal.
5. Hal yang perlu diperhatikan oleh warga asing
Dari informasi publik yang dikonfirmasi, tidak ditemukan aturan nasional khusus mengenai 更新料 yang hanya berlaku untuk warga asing atau orang Indonesia.
Karena itu, yang paling penting adalah memahami isi kontrak Anda sendiri. Jika kontraknya menggunakan bahasa Jepang dan ada bagian yang tidak dipahami, pastikan kondisi perpanjangan dan biaya kepada pemilik, perusahaan pengelola, atau pihak yang menangani kontrak.
6. Hindari kesalahpahaman ini
- Jangan menganggap semua kontrak sewa di Jepang pasti diperpanjang setiap 2 tahun.
- Jangan menganggap 更新料 selalu sebesar satu bulan sewa.
- Jangan menyamakan 普通借家 dengan 定期借家.
- Jika diminta membayar 更新料, periksa terlebih dahulu apakah ketentuannya tertulis dalam kontrak.
- Keabsahan klausul 更新料 dapat bergantung pada isi kontrak masing-masing.
7. Jika terjadi masalah
Jika jumlah yang ditagihkan berbeda dari isi kontrak, atau terjadi perselisihan mengenai perpanjangan, periksa kembali kontrak dan rincian tagihan terlebih dahulu.
Setelah itu, minta penjelasan kepada pemilik atau perusahaan pengelola. Jika masalah tidak selesai, dapat mempertimbangkan menggunakan layanan konsultasi perumahan publik atau konsultasi hukum yang sesuai.
Ringkasan penting
- Periksa apakah kontrak Anda 普通借家 atau 定期借家.
- 更新料 tidak memiliki jumlah wajib yang sama di seluruh Jepang.
- Jika kontrak mencantumkan 更新料, pembayaran dapat menjadi kewajiban.
- Periksa biaya dan syarat langsung dari kontrak sebelum masa kontrak berakhir.
- Jika tidak memahami isi kontrak, jangan menebak. Konfirmasikan kepada pihak pengelola atau pemilik.